Das Landgericht München hatte zu entscheiden, wer die Kosten eines Schließanlagenaustausches zu tragen hat, wenn der Mieter seine Schlüssel verliert. Im zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Mieter alle Schlüssel seiner Wohnung in einem Mehrparteienhaus ausgetauscht. Der Vermieter hatte daraufhin die erweiterbare Schließanlage ausgetauscht und verlangte Kostenersatz vom Mieter.
Das Landgericht urteilte, dass wenn der Mieter im Falle einer erweiterbaren Schließanlage seine Schlüssel verliere, er dem Vermieter grundsätzlich nicht die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage erstatten muss. Regelmäßig genüge der Austausch bloß eines Wohnungsschlosses. Die abstrakte Gefahr, dass ein Dritter in die Wohnung des Mieters mithilfe dessen verlorenen Schlüssel gelangt, kann keinen ersatzfähigen Vermögensschaden begründen. Das gilt jedenfalls, solange der verlorene Schlüssel nicht in Verbindung mit der konkreten Wohnung gebracht werden kann. Besteht jedoch eine fortgesetzte Missbrauchsgefahr, kann der Vermieter sich die Kosten vom Mieter ersetzen lassen, wenn er die Schließanlage auch tatsächlich austauscht.

Verfügt das Haus hingegen über eine nicht erweiterbare Schließanlage, muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, denn im Falle eines Austauschs können hier besonders hohe Kosten entstehen. Ohne diesen Hinweis muss der Vermieter etwaige Mehrkosten im Schadensfall selbst zahlen.mDer Vermieter sollte daher schon im Mietvertrag auf das Vorhandensein einer nicht erweiterbaren Schließanlage hinweisen. Der Mieter kann dann eine Schlüsselversicherung abschließen.

Neue Entscheidung des BGH zur Mietminderung wegen Baulärms

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 29.4.2020 – VIII ZR 31/18) hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter einer Wohnung einen Anspruch auf Mietminderung gegen seinen Vermieter hat, wenn er durch Baulärm und Schmutz einer nahegelegenen Baustelle gestört wird. Die Parteien hatten einen solchen Fall nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt.

Von entscheidender Bedeutung war hierbei die Frage, ob der Baulärm einen Mangel der Mietwohnung darstellt. Grundsätzlich, so der BGH, begründen erhöhte Geräuschimmissionen keinen zu einer Mietminderung berechtigten Mangel, wenn dies nicht im Mietvertrag vereinbart wurde und auch der Vermieter ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsansprüche den Nachbarbaulärm hinnehmen muss. Der BGH stellt darauf ab, ob der Vermieter als Eigentümer gegen den störenden Bauherrn Abwehransprüche geltend machen kann, oder ob er die Störung zu dulden hat (§ 906 BGB). Das gilt auch bei nur vorübergehenden Beeinträchtigungen wie etwa Baulärm.

Der Mieter kann seine Miete folglich nur dann mindern, wenn er darlegen und beweisen kann, dass er durch die Bauimmissionen wesentlich beeinträchtigt ist und daher ein Mangel der Mietsache vorliegt (§ 906 Abs. 1 S. 1 BGB, z.B. durch Überschreitung der Lärmgrenzwerte nach TA-Lärm) Er muss die Beeinträchtigungen genau beschreiben hinsichtlich Art, Tageszeiten, Dauer und Frequenz. Zusätzlich muss der Mieter auch darlegen, dass dem Vermieter Abwehransprüche gegen den Bauherrn/ Nachbar zustehen. Der Mieter hat also keinen Anspruch auf Mietminderung, wenn der Vermieter ebenfalls den Nachbarbaulärm dulden muss.